Rechten und Pflichten rund um das Erbbaurecht

Einleitung
Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu haben. Das Eigentum am Grundstück und das am Gebäude fallen hier also auseinander. Für den Eigentümer des Grundstücks ist das Erbbaurecht ein Recht, das sein Grundstück belastet, für den Erbbauberechtigten ein Recht, das ihm für gewisse Zeit das Eigentum an dem errichteten Gebäude verschafft. Der Grundstückseigentümer kann so sein Grundstück wirtschaftlich nutzen, ohne das Eigentum an dem Grundstück auf Dauer zu verlieren.

Praktische Bedeutung
Praktisch bedeutsam ist die Vergabe von Erbbaurechten durch Gemeinden (Liegenschaftsamt) und Kirchen an Bauwillige. Die Besonderheit der Bestellung eines Erbbaurechts liegt darin, dass dadurch die Möglichkeit eingeräumt wird, Wohnungseigentum zu errichten, ohne die Grundstückskosten aufwenden zu müssen. Der dieser besonderen Eigentumsform zugrundeliegende Gedanke war, auch weniger finanzkräftigen Bevölkerungsschichten Wohnungseigentum zu ermöglichen.

Bestellung des Erbbaurechts
Das Erbbaurecht wird für einen bestimmten Zeitraum bestellt, der in der Regel 99 Jahre beträgt. Während dieser Zeit kann der Berechtigte das Grundstück zur Bebauung nutzen, wobei der Umfang der Bebauung in der Regel vertraglich festgelegt sein wird (z. B. Doppelhaus, Reihenhaus, Eigenheim).Für das Erbbaurecht gelten die Vorschriften, die für das Grundstück gelten, das Erbbaurecht wird daher wie das Grundstück durch notariell beurkundete Einigung von Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem und Eintragung im Grundbuch begründet. Im Grundbuch des Grundstücks wird das Erbbaurecht an erster Rangstelle der Abteilung II als Belastung eingetragen und kann selbst belastet werden (z. B. mit einer Hypothek oder Grundschuld). Das Erbbaurecht und der Erbbaurechtsinhaber werden im Gegenzug im sog. Erbbaugrundbuch eingetragen.

Erbbauzins
Für die Bestellung des Erbbaurechts muss der Berechtigte dem Grundstückseigentümer ein Entgelt, den Erbbauzins, zahlen, dessen Höhe für die gesamte Zeit im Voraus bestimmt sein muss. Er beläuft sich zumeist auf 4% des Grundstückwertes. Bei zu Wohnzwecken bestellten Erbbaurechten kann eine Anpassung des Erbbauzinses an veränderte Verhältnisse vorbehalten werden. Diese Veränderungen werden an der Entwicklung der Löhne und Gehälter und der Entwicklung der Lebenshaltungskosten gemessen. Eine Erhöhung des Erbbauzinses kann bei zu Wohnzwecken bestimmten Gebäuden aber frühestens nach drei Jahren verlangt werden. Sind Anpassungsklauseln vereinbart, ist zu beachten, dass die Steigerung des Zinses möglichst an einen amtlichen Index wie den Diskontsatz der Bundesbank gekoppelt ist und nicht an den örtlichen Mietspiegel, der sich in der Regel ungünstiger auf die Zinserhöhung auswirkt. Generell gilt hier der Grundsatz, dass je höher der Zinssatz für normale Hypotheken ist und je niedriger der Erbbauzins, desto besser und sinnvoller ist es für einen Interessenten, ein Grundstück im Erbbaurecht zu erwerben.

Rechten und Pflichten rund um das Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist vererblich und übertragbar nach den Regeln, die für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück gelten. Der Erbbauvertrag kann allerdings die Zustimmung des Grundstückeigentümers zur Veräußerung vorsehen.Der Erbbauberechtigte ist Eigentümer des Gebäudes, er kann es umbauen, sanieren und ähnliche Maßnahmen vornehmen, sowie das Gebäude verkaufen. Hierfür ist es üblich im Erbbauvertrag festzuhalten, dass die schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbauvertrag, wie etwa die Zahlung des Erbbauzinses, an den Erwerber übergehen.Der Erbbauberechtigte kann das Gebäude auch vermieten. Wie bei einem Grundstückskauf auch, gehen die Erschließungskosten auf den Käufer, also in diesem Fall auf den Erbbauberechtigten über. Darunter fallen alle Kosten, die der Gemeinde bei der Erschließung des Grundstücks entstanden sind, insbesondere die des Straßenbaus und der Kanalisation. Da die Abrechnung einer Gemeinde mitunter einige Zeit dauert, sollte im Erbbauvertrag geregelt werden, wer für welche Kosten ab welchem Zeitpunkt aufkommen muss.Vorsicht ist geboten bei einer vertraglich vereinbarten Ankaufspflicht des Erbbauberechtigten. In dem Fall muss der Berechtigten nämlich das Grundstück erwerben, wenn der Eigentümer es verlangt, auch wenn die finanzielle Situation das zu dem Zeitpunkt nicht unbedingt hergibt. Besteht der Grundstückseigentümer auf eine solche Klausel, können aber Fristen dergestalt vereinbart werden, dass eine Ankaufspflicht frühestens nach 10 und spätestens nach 20 Jahren besteht.

Heimfall
Unter einem Heimfall versteht man die Gründe, bei deren Eintreten das Erbbaurecht vor Ablauf der Regelzeit an den Grundstückseigentümer rückübertragen werden muss, etwa wenn der Erbbauzins in der Höhe zweier Jahresbeträge nicht gezahlt wird. An diesen Punkt knüpfen die meisten Rechtsstreitigkeiten in Erbbauangelegenheiten an, so dass der Vereinbarung von Heimfallgründen im Erbbauvertrag daher besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden sollte.

Erlöschen des Erbaurechts
Das Erbbaurecht erlischt mit Zeitablauf. Eine Kündigung während der Laufzeit ist hingegen nicht möglich, weder vom Grundstückseigentümer noch vom Erbbauberechtigten. Mit Beendigung des Erbbaurechts endet auch das Eigentum des Erbbauberechtigten an dem Haus und geht an den Grundstückseigentümer über. Allerdings muss der Grundstückseigentümer dann eine Ausgleichszahlung gemessen an dem dann bestehenden Marktwert des Hauses leisten. Der Berechtigte kann sich aber auch vertraglich ein Vorrecht zur Erneuerung des Erbbaurechts nach Ablauf der Vertragsdauer einräumen lassen.

Zu empfehlende Bücher:
Roland Böttcher: Praktische Fragen des Erbbaurechts, Köln 2002 Rolf A. Schütze: Heidelberger Musterverträge, Heft 27, Erbbauvertrag, Heidelberg 1999 Peter Limmer: Erbbaurecht, Recklinghausen 2001